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안녕하십니까? 박인귭니다.

최근 추병직 건설교통부 장관의 신도시개발계획 발언으로 집값이 폭등하면서 참여정부의 부동산 정책에 대한 비판이 강하게 일고 있습니다.

정부출범 이후, 규제를 중심으로 한 굵직한 부동산 정책만 7차례나 발표됐고 서민주택공급을 이유로 신도시 추가개발까지 발표됐지만, 오히려 수도권 전체의 부동산 값에 불을 지른 셈이 되고 말았는데요,

정부의 부동산 정책에 대한 불신과 불만은 날로 높아만 가고 있습니다.

오늘은 경제정의실천시민연합 아파트값 거품빼기 운동본부 김헌동 본부장을 초대해서 최근 부동산 값 폭등의 원인은 무엇인지 정부의 부동산 정책의 문제점은 무엇인지 경실련에서 주장하는 부동산 시장 안정대책은 무엇인지 얘기 나눠봅니다.

오늘 박인규가 주목한 이 사람은 경실련 아파트값 거품빼기 운동본부 김헌동 본부장입니다. 김헌동 본부장은 1955년 서울출생으로 80년대 초부터 대형건설회사에서 20여 년간 근무한 바 있습니다. 1997년부터 경실련에서 개발사업, 국책사업 등에 대한 감시활동을 해왔고 2003년부터 아파트값 거품빼기 운동본부를 맡아 활동하고 있습니다. 안녕하십니까?

박인규 : 집값이 하늘 높은 줄 모르는 것 같습니다. 추병직 장관께서는 집값을 잡겠다는 의도로 신도시 개발발언을 했는데 오히려 폭등을 부추겼고, 노무현 정부의 2003년도 출범 이후 그동안 얼마나 오른 겁니까?

김헌동 : 4년간 저희가 조사한 걸 보면 전국의 토지 값이 1150조 올랐습니다. 작년 말 현재. 그리고 아파트 가격 상승금액이 약 500조. 그래서 천사오백조 정도의 부동산 가격폭등이 있었다. 그 다음에, 작년 8.31대책을 정부가 발표할 때 송파신도시를 발표했습니다. 그래서 송파신도시 주변으로 집값이 폭등했고, 이번에도 집값이 뛰니까 검단신도시 계획을 발표하면서 또 다시 불을 질렀다. 최근 한 달 동안 서울 수도권에서만 집값이 한 10% 올랐고, 전국적으로는 한 5,6% 올랐습니다. 10%라는 돈은 서울수도권 주택가격이 약 800조기 때문에 80조 오른거고, 전국적으로는 약 1600조의 6%니까 100조 정도 오른 겁니다. 굉장한 문제가 생긴 거죠.

박인규 : 신도시 개발발표가 사실 부동산 값을 잡기 위한 취지였는데 오히려 값을 올리고 있어요. 말씀하신 중에 노무현 정부 들어서서 땅값만 1100조, 집값만 500조 올랐다고 하셨는데 대개 퍼센트로 따지면 얼마나 되는지..

▲ ⓒkbs 1라디오 '박인규의 집중인터뷰

김헌동 : 퍼센트로 따지면, 실제거래가격으로 따지면 우리나라 토지가격이 2003년에 3500조. 2002년 말 통게입니다 그게. 그리고 5000조에서 1000조를 빼면 3900조가 노무현 정권 출범 직전 가격인데 3900조에서 1100조가 오른 거니까 토지값만 40% 정도 오른 거죠. 그리고 아파트는 1000조원이 1600조가 됐으니까 전국 평균으로 한 60% 정도 오른 거죠.

박인규 : 혹시 민주화 된 이후 YS나 DJ정부의 부동산 가격 동향과 비교가 됩니까?

김헌동 : YS정권때는 5년 집권기간 동안 집값이 오히려 5% 정도 떨어졌고 DJ정부 때는 외환위기를 겪으면서 99년에 서울 수도권 집값이 20~30% 떨어졌습니다. 해방이후 처음 있었던 특이현상이었는데, 그러다가 경기부양책을 쓰면서 DJ정권 말기에 다시 회복되면서 집권 전과 후로 따지면 한 10% 상승했기 때문에 전체적인 상승률로만 보면 별로 많이 오른 건 아니었죠.

박인규 : 노무현 정부 들어서 갑자기 부동산 값이 40%, 50%씩 이렇게 오른 이유가 뭐라고 보세요?

김헌동 : 토지나 주택에 대한 개념 자체가 잘못된 건 아닙니다. 노무현 정부는 보유세만 강화하면 집값이나 땅값은 잡힌다는 생각만하고 있었고, 사실상 아파트, 집값이 뛰는 원인을 정학하게 진단 못했던 겁니다. 신규로 분양하는 아파트의 고분양가가 주변의 집값을 자극하면서 나타나고 있는 고분양가 문제를 해결했어야 되는데

박인규 : 고분양가가 주변시장까지 값을 올린다.

김헌동 : 끌어올리는 거죠. 주변집값이 1000만원이라면 평당 1200, 1300, 1500에 결정되고 그렇게 되면 주변집값이 따라서 오르고. 오른 가격에 또다시 높여서 고분양가가 책정되니까 또다시 따라 오르고. 이런 현상들이 3년여간 계속 반복되고 지금도 그렇습니다. 그런데 그것에 대한 문제제기와 대안제시를 계속 시민단체에서 했는데도 불구하고 그런 부분은 간과했던 거죠.

박인규 : 최근에 발표된 부동산대책의 골자가 분양가 억제라고 알려졌는데 효과를 발휘할 것으로 보십니까?

김헌동 : 분양가격을 낮추기 위한 방법으로는 분양가가 우선 적정한가, 또 분양하는 건설업체가 자기가 노력한 만큼의 정당한 대가를 받아가는가만 꼼꼼히 따져보면 충분히 가격을 낮출 수 있는 요소를 발견할 수 있는데, 그런 건 그냥 덮어두고 이번에 발표한 건 신도시의 용적률을 높여서. 예를 들어서 땅 1.5평에 건물을 짓던 걸 2평에 건물을 짓게 하든지. 그래서 밀도를 높여서 가격을 낮게 하겠다. 또는 신도시에 진입하는 교통시설을 사천만 국민이 낸 세금으로 부담함으로써 신도시에 입주하는 사람들의 분양가를 낮추겠다.

박인규 : 말하자면 사회간접자본에 대한 투자를 건설업자가 아닌 자치단체가 하도록 하겠다는 거죠?

김헌동 : 그렇습니다. 다른 사람이 낸 세금으로 신도시 입주자의 집값을 낮추겠다는 대책은 사실 더 발전시켜야 될 부분을 오히려 후퇴시키는. 불필요한 논란만 일으켜서 결과적으로 시행도 될 수 없게 하는 역효과가 생긴다.

박인규 : 혹시 용적률을 높인다든가 사회간접자본에 대한 정부의 부담을 높여서라도 분양가를 낮출 수 있다면 그것도 정책이 될 수 있는 거 아닙니까?

김헌동 : 그런 방법으로 낮추는 건 오히려 삶의 질을 떨어뜨리고 다른 사람들에게 부담을.. 결국 신도시에 들어가는 사람을 위해서 농촌에 사는 사람이 낸 세금을 신도시에 사는 사람한테 보태줘야 되는 말도 안 되는 정책이 되는 거죠. 그런 건 계속 논란만 있다가 시행이 안 될 겁니다. 당장 우선 분양가를 낮출 수 있는 궁여지책으로 내놓은 거고, 그런 정책들이 대부분 건설업자단체나 경제단체부설연구소에서 한 몇 개월 전부터 주장하던 얘기거든요. 결국 자기들이 가격폭등의 주범이면서 엉뚱한 데다 핑계를 대고 엉뚱한 요구를 해서 본질을 흐리는... 논란만 하다가 흐지부지되는 현상들이 계속 노무현 정부에서 있었기 때문에 분양가는 계속 뛰고 사람들은 불안심리 때문에 아파트를 우선 사고보자. 그래서 새 아파트든 기존 아파트든 무조건 사야겠다는 현상이 생기고 있는 거죠.

박인규 : 용적률을 높이고 도로 등에 대한 정부의 부담을 높이더라고 분양가가 낮아질 가능성은 없다고 보시는 겁니까?

김헌동 : 그것보다 더 좋은 효과를 내는 방법이 있습니다.

박인규 : 다른 방법은 어떤 겁니까?

김헌동 : 저희가 계속 원가를 검증해 봤습니다. 2003년부터 지금까지 왜 이렇게 분양가가 높아졌나, 이게 적정한가를 따져보니까 분양가의 40% 정도를 건설업체들이 이윤으로 챙기고, 건설업체가 토지공사에 250만원에 산 땅을 350만원에 샀다고 허위신고를 해도 자치단체장들이 그걸 계속 묵인해줘 왔습니다. 결국 자기가 아무 노력도 하지 않고 정부에서 공급해 준 토지가격을 속여서 소비자들에게 폭리를 취하는 얼토당토않은 일들이 계속 발생하고 있었거든요. 현재도 발생하고 있고. 그래서 이번주에 신도시에서 얼마나 건설업체들이 자치단체장과 함께 국민을 속여 왔는지 밝혀낼 겁니다. 정식으로 공식기자회견을 통해서 그런 문제제기를 할 거고, 그렇게 하면 분양가격을 땅값만 제대로 신고해도 15%가 낮아집니다.

박인규 : 쉽게 말하면 건설회사가 굉장히 폭리를 취하고 있다는 말씀이신데, 땅 구입가도 속이고 실제로 이윤을 40% 보고 있는데 속였다는 말씀에 구체적인 근거가 있습니까?

김헌동 : 있습니다. 금년 초 토지공사가... 자꾸 신도시 아파트 분양가 상승원인 중 하나가 토지공사가 공급하는 택지가격이 너무 높기 때문이라고 하니까 자신들이 2002년도부터 2005년까지 건설업체들에 공급한 가격을 전면 공개했습니다. 그 자료와, 건설회사가 자치단체에 신고한 토지가격을 자료를 받아서 대조해 보니까, 어떤 회사는 산 가격의 거의 두 배 가까운 금액을 부풀려서 신고했거나 공개한 현상들이 있었다는 거죠. 그런 부분만 바로잡아도 집값을 안정시킬 수 있다. 이런 것들을 요구한 것이 사실 2004년부터 원가공개를 요구했던 겁니다. 분양원가공개.

박인규 : 건설회사들이 토지의 실제 가격을 부풀려서 밝히고 있다는 걸 이번주에 발표하시겠다구요. 한 번 기대를 해보겠습니다. 작년에 정부에서 대책을 8.31 부동산대책을 발표하면서 이것으로 부동산 투기는 끝났다고 호언장담했고, 반면에 경실련에서는 바로 다음날 이 대책으론 안 된다, 정책당사자들을 바꿔라 했는데 결국 실패한 것으로 드러났습니다. 참여정부 이후 7차례, 굉장히 많은 부동산 정책이 나왔는데도 아직까지 효과를 보지 못하고 있는 가장 근본적인 이유는 뭐라고 보십니까?

김헌동 : 참여정부가 추진해 온 부동산정책의 핵심은 보유세 강화입니다. 그리고 공급확대. 그 두 가지 축으로 그동안 정책을 추진해 왔는데, 보유세 강화만 보더라도 2003년 10.29대책 때 우리나라 보유세는 너무 낮다. 0.2%인데 그 보유세는 2017년까지 14년에 걸쳐서 선진국 수준인 1%로 강화하겠다고 얘기했습니다. 14년 집권할 정권도 아니고 5년 집권하는 정부가... 그렇게 해서 작년에 그걸 좀 앞당겨서 2009년까지 우선 종합부동산세 상위 1,2%가 부담해야 하는 종합부동산세만이라도 2009년으로 앞당기겠다고 했다가 결국 야당과 언론이 반대하니까 후퇴시켰고. 보유세를 과세하는 과표기준인 공시지가나 공시가격이 있습니다. 실제 가격이 10억이지만 세금 부과는 한 6,7억으로 과세하는데 그 과표를 자꾸 낮춰서 과표가 실제 시세와 맞지 않아서 실제로 보유세를 과표대로 부과하더라도 0.5%에서 0.6%밖에 안되는데 1% 과세한다고 했다가 다시 0.5%, 0.6%로 후퇴했죠. 세제강화대책도 실제로 강화된 게 하나도 없습니다. 더군다나 6억여원 짜리는 금년에 세부담이 는다고 해서 5.31 선거 직전에 환원시켜 줬어요. 그래서 실제로 세부담이 하나도 늘지 않았고. 공급확대도 그렇습니다. 공급을 늘리되 새 제품이...... 과거엔 어땠냐면 논밭에 짓는 신규분양아파트는 기존 택지에 짓는 기존 아파트보다 가격이 60%대로 공급됐습니다. 그런데 지금은 새 아파트라는 이유만으로 기존 아파트 가격보다 20에서 50% 비싸게 분양되니까, 공급이 늘어나 봐야 그 집은 대부분 집이 있는 사람들이 또 사는 겁니다. 그래서 공급을 늘리는 정책을 썼지만 실제로 무주택자나 서민들에게는 아무런 효과도 없는 잘못도니 정책을 7차례 계속 반복적으로 사용했습니다. 실제로 대책을 수없이 많이 발표한 것처럼 보이지만 알맹이는 하나도 없었기 때문에 결과적으로 실패한 거죠.

박인규 : 대책에 대해서 말씀을 나눠보고 싶은데요, 경제학 교과서에서 값이 오르면 공급을 늘리면 된다는 게 상식 아닙니까? 그래서 최근에도 모른 언론들이 공급확대를 많이 얘기하고 있는 것 같은데 공급을 많이 해도 오히려 아파트값이 내려가기보다는 폭등을 해요, 왜 그런 겁니까?

김헌동 : 공급확대론자들이 말하는 공급은 두 가지 방식이 있는데, 재고주택을 시장에 나오게 하는 것과 새로 짓는 방법입니다. 지금 우리나라의 재고주택은 우리나라 전체 가구수가 1400만이고 우리나라에 공급된 주택이 1400만 채입니다. 결국 한 가구당 한 채씩 돌아갈 만큼 공급이 100% 돼 있는데 문제는 그럼에도 불구하고 집 없는 사람이 50%에 육박하는, 700만 가구가 집이 없는 상태입니다. 그럼 결국 700만 채의 주택을 누군가 더 갖고 있다. 결국 한 사람이 두세 채를 갖고 있는 사람들이 있다. 250만 명이 800만 채를 갖고 있기 때문에 약 550만 채의 주택이 시장에 즉시 나오게 할 수 있는 정책. 즉 불필요하게 집을 여러 채 가진 사람들이 시장에 주택을 내놓게 하는 정책을 썼어야 되는데 그걸 제대로 사용하지 못했기 때문에 문제다. 건설업자들이 원하는 건, 이미 지어진 주택이 나오는 건 건설업자들한테 아무런 도움이 안 됩니다. 새로 집을 지어야 일감이 생기니까 건설업체나 개발론자들은 새로 주택을 짓는 신도시 건설만이 공급확대인 것처럼 자꾸 얘기하고. 그럼으로써 신도시계획이 자꾸 발표되도록 유도합니다. 언론이나 보통 전문가도 상식적으로 생각해도 새 주택이 공급되는 것이.... 기존에 지어진 건 공급이 이미 된 거라고 보고 새로 지어진 것만 공급이라는 착각을 하기 쉬운데 사실상 집은 이미 한 사람이 한 채씩 가질 만큼 지어졌는데 불필요하게 더 많이 지을 필요는 없거든요. 국가 전체적으로 볼 때. 그래서 그런 잘못된 보도나 연구가 결국 이런 일들을 불러오고 있다. 공급확대, 공급부족이라는 표현들은 적절하지 않다는 겁니다. 또 하나...

박인규 : 대개 공급확대라고 하면 새로 집을 짓는다고 생각하는데, 과다보유하고 있는 주택들을 시장에 나올 수 있게 만들어야 된다. 상당히 새로운 관점이라고 느껴지는데 그 주택들을 내놓게 할 수 있는 방안이 있는 겁니까?

김헌동 : 있습니다. 결국 자기가 세 채의 집을 갖고 있다면 두 채는 전세나 월세를 놨을 거 아닙니까. 그 전세나 월세를 놓으면 소득이 발생합니다. 그 임대소득에 대한 과세를 철저하게만 하면 집을 불필요하게 갖고 있다가 세금이 부담스러워서 나오게 되는데, 그걸 보유세로 부과한다면 보유세는 1년에 0.5% 밖에 안되고. 10억짜리 집을 두세 채 갖고 있는 사람이 5억에 전세를 놨다면 5억 만큼 이자소득이 발생한 거 아닙니까? 그 이자소득에 대해서 종합소득과세를 하게 돼 있습니다. 그러면 상당부분.. 1년에 5,6% 정도의 세부담이 생기거든요. 그럼 불필요하게 돈을 빌려서 1년에 5,6%의 이자를 부담하고 소득과세까지 당하면서 집을 갖고 있을 필요는 없거든요. 그러면 자연스럽게 시장에 나올 텐데, 지금 과세당국에서 세원이 부족하다고 하면서도 그런 곳에 세금을 부담시키지 않고 있다. 파악이 어렵다는 이유로.. 그런 것들이 문제죠. 또 집을 여러 채 가진 사람은 집값이 안정돼서 갖고 있어봐야 자산가치가 별로 없다, 또는 집값이 떨어질 지도 모른다는 사인만 오면 집을 서로 내놓으려고 합니다. 한 채 가진 사람도 집값이 떨어진다고 하면 집을 내놓을 겁니다. 결국 시장에 물건이 자연스럽게 많이 나오게 만들면 안정되는 건데, 집값이 오르면 집이 있는 사람이 더 사들입니다. 강남에서 최근 3년간 집을 산 통계를 작년에 정부가 발표한 걸 보면 강남에 새로 공급된 주택의 60%는 집을 두 채 내지 세 채 가진 사람이 사들였다는 겁니다.

박인규 : 지금처럼 집값이 계속 오르면 아무리 공급이 확대돼도 계속 그런 분들이 사들이겠네요. 김헌동 본부장이 보시기에 보유세 강화나 신규공급확대로는 안 된다. 그렇다면 아파트 거품을 빼기위해서 어떤 정책이 필요하다고 보십니까?

김헌동 : 저희가 세 가지 정도의 정책을 요구하고 있습니다. 민간 건설업체들이 택지를 사서 주택을 짓고 공급하는 곳은 시장원리에 맞게 후분양을 시켜라. 아파트를 지어 놓고 팔도록 해서 소비자 피해를 막자. 또 하나는 만일에 건설업체가 자금이 부족해서 도저히 자금조달능력이 없다면, 선분양을 한다면 원가를 철저히 검증하고 공개하라. 그 다음에, 주택을 신도시에 공급하되 그 주택이 나와서 팔리는 분양주택형태로 하지 말고 공공주택으로 보유하고 있어라. 유럽국가는 임대주택이 보통 30% 정도 되거든요. 우리는 2%밖에 안 됩니다. 대통령들마다 100만 호의 임대주택 건설을 하겠다고 해놓고 임기 내에 5만에서 10만 정도밖에 건설을 안 했고 노무현 정부 역시 마찬가지였습니다. 지금 대통령들이 공약했던 대로만 임대주택이 건설됐으면 공공주택 보유비율이 30%는 됐을 텐데 지금 2%밖에 안 되거든요. 신도시를 건설하되 신도시는 반드시 공공주택으로 건설을 해나가라. 이런 주택공급대책을 얘기하고 있구요.

박인규 : 후분양제와 원가공개가 중요하다고 보시는데, 이게 잘 안 되는 이유는 무엇입니까?

김헌동 : 건설업체들이 반대하는 거죠. 지금처럼 선분양이라는 특혜를 그대로 누리고 원가공개도 안 하고 멋대로 분양가도 멋대로 결정하고. 모든 자기들이 누리고 있는 특혜를 기득권을 놓지않으려고 부단히 노력하고 있고. 그걸 또 관료들이나 정치인이 비호해 왔다는 겁니다. 자기들이 나서서 분양원가공개는 시장원리에 맞지 않다. 또 후분양을 하면 건설업체가 도산한다. 우리나라에는 음식점이나 옷가게가 수없이 문을 닫기도 합니다. 그런데 정부가 나서서 음식점 망할까봐 음식을 다 사들여 주거나 옷가게 망할까봐 옷을 다 사들여 주는 경우는 없는데 유독 주택이나 건설업자만 이렇게 망할 것을 걱정해 주는 이상한 토건국가의...

박인규 : 지금 말씀은 정부의 건설교통관련 관리들이 건설회사를 상당히 비호하는 쪽이다.

김헌동 : 그렇습니다. 어제오늘의 현상이 아니라 개발독재정권부터 지금까지 건설업자들이 정부와 인허가, 또는 정부로부터 받는 사업들로 인해서 정부와 직거래를 하기 때문에 상당히 유착관계가 심했고. 우리가 그걸 입증하기 위해서 YS정권부터 작년까지 대한민국에서 발행한 부패를 전부 조사했습니다. 그랬더니 뇌물을 준 주체가 건설업체나 개발업자인 경우가 전체 뇌물사건의 60%였습니다. 이렇듯이 개발이나 건설에서는 부패와 유착이 매우 심각한 상태고 그것이 정책으로 그대로 드러난다.

박인규 : 말씀을 듣고 보니까 우선 부동산정책을 담당하는 관리들이 건설회사보다는 국민들의 이익을 중시하는 게 중요하지 않을까 생각이 듭니다. 쉽진 않겠지만 앞으로도 부동산값 안정을 위해서 많은 노력을 해주시길 부탁드리겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

*〈박인규의 집중인터뷰〉는 매주 월-금요일 오후 2시30분부터 3시까지 KBS 1라디오(97.3MHz)에서 방송됩니다