서울시 뉴타운 사업은 기존 주거지를 정비하여 주거환경을 개선하고자 2002년 이명박 서울시장 재임시절, 처음 시작됐다. 뉴타운 사업, 즉 도시재정비사업이 도입되기 전에는 재개발 문제 갈등은 주로 철거세입자와 재개발 조합 간 임대주택 및 보상금과 관련된 것이다.

하지만 뉴타운 사업 이후 분쟁 양상은 달라졌다. 건실한 주택이 재정비촉진 지구로 지정되면서 지가가 올랐고, 투기 세력의 지분 쪼개기 등으로 사업성이 악화됐다. 2008년 금융위기 이후 사업성은 더욱 악화됐다. 이 때문에 원주민들은 새로 지어지는 아파트에 들어가려면 높은 추가 부담금을 내야 했다. 적게는 1억 원에서 많게는 3억 원을 내는 상황까지 발생한 것.

이런 사실을 뒤늦게 안 조합원들은 뉴타운 사업에 반대하며 소송에 들어간 상태다. 반면, 여전히 뉴타운의 사업성을 믿는 주민들은 뉴타운 사업 추진을 요구하고 있다. 이 때문에 마을 주민 간 갈등은 극에 달하고 있다.

이런 가운데 박원순 서울시장이 오는 1월, 뉴타운 해법을 발표한다. 구체적인 내용은 알려지지 않았지만 뉴타운 진행상황에 따라 맞춤형 해법을 내놓겠다는 입장이다. 하지만 뉴타운 문제는 쉽게 풀기 어려운 사안이다. 뉴타운 문제가 무엇인지, 왜 문제가 발생하는지를 살펴본다. <편집자>

"누구를 위한 뉴타운인가" ① "뉴타운이 로또? 지붕에서 비 새도 수리도 못하는데…" ② "황금알 낳는 거위라던 뉴타운, 이제는 재앙"

"뉴타운사업은 하늘 위에 떠 있는 비행기와 같다. 관제실에서는 이것을 강제적으로 착륙시킬 방법이 딱히 있는 것도 아니다. 박원순 시장도 참 난감할 거다."

서울시의회 관계자에게 뉴타운사업 해법을 묻자 돌아온 대답이다. 그의 말대로 이것을 안전하게 착륙시키는 일은 쉬운 게 아니다. 사업을 하느냐 마느냐를 놓고 조합원들끼리 맹렬히 싸우고 있는 상황에서 섣불리 공공기관이 나설 경우 그 뒷감당은 감내하기 어렵다.

박원순 시장은 매일같이 지역 주민을 만나 현안을 듣고 자구책을 마련 중이다. 그만큼 뉴타운 문제의 심각성을 알고 있다. 자칫 뉴타운 문제를 제대로 풀어내지 못할 경우, 어디까지 파장이 커질지는 예측하기 어렵다. 내년 총선에도 영향을 미칠 수 있다.

물론 오세훈 전 시장도 뉴타운 사업의 문제가 심각하다는 걸 인식은 했다. 오 전 시장은 2006년 시장 선거 후보 때 뉴타운을 50개로 늘리겠다고 공약한 바 있다. 하지만 취임 후 이것이 문제가 많다는 것을 파악하고 더 이상 지정을 하지 않았다.

2008년 금융위기 이후 뉴타운 사업의 환상이 깨지면서 주민 간 소송이 빗발치자 오세훈 시장은 뉴타운 추가지정 중단과 기존에 지정됐던 정비예정구역제도폐지 등을 골자로 하는 '신주거정비5대추진방향'을 발표했다. 뉴타운재개발사업의 확대는 없다는 걸 공식화한 것.

대신 오세훈표 뉴타운인 '휴먼타운'을 대안으로 들고 나왔다. '서울휴먼타운(Seoul Human Town)'은 기존 전면철거 방법이 아니라 기반시설정비와 개보수만으로 단독주택이나 다가구주택을 보존하는 게 주요 목적이다. 박원순 시장이 공약으로 내세운 두꺼비하우징의 한 단계 낮은 모델쯤으로 생각해도 될 듯싶다.

하지만 이미 상당 부분 뉴타운사업이 진행된 지구의 경우, 조합원끼리 알아서 하라는 일종의 '뒷짐론'을 펼쳤다. 서울시가 개입할 수 있는 여지도, 의지도 없었다.

▲ 19일 오전 서울시청 서소문청사에서 열린 뉴타운 주민들과의 간담회에서 박원순 서울시장이 한 주민대표의 발언을 듣고 있다 ⓒ연합뉴스

박원순 시장, 오세훈과 다른가?

이런 오세훈 전 시장이 물러나고 박원순 시장이 취임했다. 뉴타운사업 전면재검토를 내세웠다. 그렇다면 박원순 시장은 오 전 시장과 다른 차별정책이 있을까.

박원순 시장은 오 전 시장과는 달리 나름의 뉴타운 출구전략을 짜고 있다. 서울시는 20억 원의 예산을 들여 가구별로 얼마나 부담금을 내야 하는지를 조사하는 사업타당성 뉴타운·재개발 조사를 내년부터 실시한다.

서울시는 사업타당성 조사 이후 뉴타운 사업과 관련해 주민에게 사업진행 찬반을 묻는 설문조사도 진행할 계획이다. 여기서 반대가 50% 이상 나올 경우 뉴타운지구를 해제하겠다는 생각이다. 사업추진 여부를 주민에게 다시 물어본다는 게 사업타당성 조사의 기본개념이다.

아직 주민 찬반 투표를 묻는 조사사업 예산은 책정되지 않았지만 사업성타당조사 이후 추경예산 등을 통해 마련할 예정이다. 사업타당성 조사 대상 구역은 서울시내 뉴타운사업구역 245개 중 조합 설립을 위한 추진위원회가 구성되지 못한 곳이다. 약 30%인 70여 곳이다.

물론 서울시의 사업타당성 조사가 결과를 얻으려면 뉴타운사업의 근간이 되는 '도시 및 주거환경정비법'과 '도시재정비촉진을 위한 특별법'의 개정이 필요하다. 도정법이나 도촉법으로는 지구 해제를 할 수 있는 법적 근거가 미흡하기 때문이다.

이에 서울시가 준비하는 사업성타당조사는 지난 8월, 국토해양부가 발의한 '도시재정비 주거환경정비법 제정안'을 근거로 하고 있다. 이 법은 사업추진이 어려운 지역의 경우, 조합해산과 구역 해제 등을 주요골자로 하고 있다. 조합설립에 동의한 토지 소유자 중 과반수 이상이 조합설립인가 취소를 원할 경우 조합은 해산될 수 있다. 추진위도 동일하다.

또한, 해제할 수 있는 충족요건만 만족하면 서울시의 결정없이 자동으로 지정지구에서 해제될 수 있다. 서울시는 주민 찬반 여론조사를 통해 반대가 절반을 넘는 구역인 경우, 뉴타운지구 해제를 자연스럽게 유도하겠다는 생각이다.

▲서울시의 뉴타운 사업에 반대하는 시민들이 지난달 3일 오후 서울 시청 서소문별관에서 점거농성을 벌이고 있다. 은평, 상계 등 서울 전역의 뉴타운 사업지역과 용산국제업무지구의 원주민으로 이뤄진 이들은 별관 로비에서 구호를 외치며 박원순 시장과의 면담을 요구했다. ⓒ연합뉴스

박원순, 출구는 넓힐까?

하지만 이런 사업타당성 조사도 한계는 있다. 무엇보다도 그 범위가 좁기 때문이다. 추진위원회가 구성되지 못한 곳만 조사한다는 건 사실상 분쟁이 한창 진행 중인 지역은 외면하겠다는 것과 다르지 않다. 기존 오세훈 전 시장이 해 왔던 '뒷짐론'과 유사한 행보다.

법적 다툼, 주민 간 반목 등은 조합설립 단계에서 대부분 시작된다. 뉴타운 문제가 가장 극명하게 드러나는 곳도 여기라 할 수 있다. 하지만 서울시 출구전략에는 조합설립 이후 단계에 대해서 이렇다 할 대책이 없다.

물론 이미 추진위나 조합까지 설립된 지역에 서울시가 개입하기엔 여러 가지 어려움이 있다. 무엇보다 그간 들어간 사업비가 부담이다. 보통 500~600여 가구 규모 뉴타운은 조합설립까지 20억~30억 원이 든다. 또한 사업시행인가 준비까지는 추가로 약 10억여 원이 든다.

만약 이것이 해제될 경우, 이 비용은 누가 부담해야 할까. 공공 주도 방식으로 진행된 인천시의 경우, 주민이 원하지 않으면 재개발 지구를 해제하는 게 쉽지만 민간조합이 주도하고 있는 뉴타운사업은 쉽지 않다. 잘못하다간 서울시가 시공사와 조합에 줄소송을 당할 수도 있다.

정치적 부담도 크다. 사업성타당조사에서 추가부담금이 많이 나올 경우, 반대 의견이 높아질 건 뻔하다. 이 경우, 찬성 측 주민의 분노는 서울시로 향할 수 밖에 없다.

그렇다 하더라도 사업타당성조사 범위를 넓혀 뉴타운 출구를 넓혀야 하는 거 아니냐는 지적도 제기된다. 신원철 서울시의회 도시관리위원장은 "재산권 문제라 뉴타운사업은 마땅한 출구전략이 없는 게 현실"이라며 "이에 서울시에만 해법을 맡겨서는 안 된다. 서울시로서도 할 수 있는 한계가 있다"고 말했다.

신 위원장은 "19대 국회에서 국가나 지방정부가 이미 투입된 사업비를 지원해주는 법안을 고민해야 한다"며 "지금의 상황은 특단의 조치가 없으면 해결할 수 없다"고 설명했다.

또한, 신 위원장은 "뉴타운사업은 현재 찬반이 팽팽히 맞서기 때문에 두 그룹의 이해관계를 절충할 수는 없다"며 "박원순 시장의 기준과 원칙으로 문제를 돌파해야 한다"고 당부했다.

뉴타운 사업은 수많은 사람과 단체가 얽혀있다. 이에 갈등이 표출되면 모두를 만족하는 접점을 찾는 것은 불가능에 가깝다. 박원순 서울시장의 한숨이 깊어지는 이유다.