부동산 소득이란 무엇이고 어떻게 추산할 것인가?

여기서는 부동산소득을 다음과 같이 정의하기로 한다.

부동산소득 =매매차익(1) + 순임대소득(2)

(1) 매매차익 = 부동산매각가액 - 부동산매입비용의 현재가치

(2) 순임대소득 = 부동산의 현 임대가치 – 부동산 매입가액의 이자

이 식에서 의문점은 아마도 익숙하지 않은 개념인 '순임대소득'일 것이다. 매매 차익이 부동산 소득의 하나라는 것은 당연하지만, 그냥 임대 소득도 아니고 자가 소유 부동산까지 포함된 모든 부동산의 임대 가치를 부동산 소득에 포함시킨 것에는 약간의 설명이 필요하다. 타인에게 임대하지 않은 부동산에서 발생한 소득을 '귀속임대소득'라고 하는데, 이것을 부동산 소득에 포함시킨 까닭은 높은 현실 설명력 때문이다. 노동 소득이 동일하다고 하더라도 부동산을 소유했느냐에 따라서 경제력의 차이가 나는 것이 엄연한 현실이다. 가령 갑과 을 두 사람의 임금 소득이 동일하게 연 5000만 원이고 모두 월세 100만 원(연간 임대가치 1200만 원) 수준의 집에서 산다고 해보자.

그런데 '갑'은 실제로 월 100만 원짜리 월세에 살고 있고, '을'은 집을 무상으로 취득하여 거주하고 있다. 다른 소득이 없다면, 현재의 소득 이론에서는 두 사람의 소득이 5000만 원으로 같다고 할 것이다. 그러나 여기서 중요한 것은 갑과 을의 임금 소득은 같지만 이들의 경제력 혹은 경제 상황은 다르다는 것이고, 이것은 귀속임대소득도 소득에 포함시켜야 그 현실을 포착해낼 수 있다는 점이다. 그러면 이번에는 같은 가치의 건물에서 영업하고 연간 사업 소득은 1억 원으로 동일한데 '갑'은 무상으로 취득한 건물에서 영업하고, '을'은 월세(연간 3600만 원)를 얻어서 영업한다고 해보자. 지금의 소득 이론에서는 두 사람의 소득이 1억 원으로 같다.

그러나 두 사람의 경제력 혹은 경제 상황은 차이가 나는 것이 분명하고, 이것을 포착해내려면 귀속임대료를 소득에 포함시켜야 한다. 이렇게 하면 갑의 소득은 1억3600만 원이고 을은 1억 원이 된다. 영업용 건물의 소유 여부가 각 경제주체의 경제력에 영향을 준다는 것은 우리 모두가 체감하고 있는 '현실'이다. 이렇게 자가 소유 부동산의 임대가치까지 소득에 포함시켜야 현실을 보다 잘 설명해줄 수 있다. 그리고 임대가치에서 매입가액의 이자를 차감해주는 이유는 '이자'가 임대가치라는 수입을 낳는 '비용'에 해당되기 때문이다.

취득세를 통한 부동산소득 추산

매매차익과 순임대소득을 제대로 구하려면 매각된 부동산의 매입 시점과 가격을 알아야 한다. 그러나 현재로서는 모든 부동산의 매입 가격과 매입 시점을 알아내는 것은 불가능하다. 이런 까닭에 기존 연구에서는 국책연구원에서 생산하는 패널 자료를 활용해왔으나 이것은 표본 집단의 대표성과 과소기록의 한계를 극복하기 어렵다. 그러면 세금을 통해서 추산해내는 방법을 생각해 볼 수 있다. 매매 차익의 경우 가장 손쉽게 접할 수 있는 자료는 국세청이 생산한 양도소득세 통계다.

그런데 양도소득세 통계를 통해서 매매 차익을 추정하는 것은 한계가 크다. 왜냐하면 양도소득세 통계에는 비과세 대상이 누락되어 있기 때문이다. 1가구 1주택은 비과세 대상이고, 2주택이라도 양도소득세 비과세 대상이 있으며, 그 이외에도 비과세 대상이 상당하다. 그리고 법인이 누린 양도차익은 법인세의 대상이어서 양도소득세 통계에 잡히지도 않는다. 그러므로 양도소득세를 통해서 양도 차익을 매매 차익으로 간주하게 되면 부동산 매매차익이 축소되는 결과를 낳는다. 그래서 우리는 다른 방법을 찾아야 한다.

이런 한계를 감안하면 우리는 결국 부동산 평균 보유 기간을 구해서 매매 차익을 추산할 수밖에 없는데, 다행히도 행정자치부가 발간하는 <지방세정연감>의 부동산 취득세에는 비과세·감면 부분까지도 자료를 생산하고 있어 매년 거래가 얼마만큼 이루어지는지 추정할 수 있다. 취득세 통계를 통해 부동산 평균 보유 기간을 산출해내는 방법은 다음과 같다: 먼저 부동산 취득 시 납부하는 취득세액(2010년까지 등록세액도 포함)을 평균 취득세율로 나누어서 그 해에 거래된 부동산 총액을 구한다. 그 다음으로 거래된 총액을 전체 부동산 총액으로 나누면 당해 연도에 거래된 비율을 알 수 있는데, 이것을 통해서 우리는 평균 보유 기간을 알아낼 수 있다. 예를 들어 어느 해에 부동산 취득세액은 1조 원, 취득세율은 2%, 전체 부동산가액은 600조 원이라고 해보자. 그러면 그 해에 거래된 부동산 가액은 50조 원(=1조 원/0.02)이고 연간 부동산 거래 비율은 8.3%(=50조 원/600조 원)가 된다. 그리고 매년 전체 부동산의 8.3%가 거래된다면 부동산 평균 보유 기간은 12년(=100/8.3)이 되는 셈이다.

물론 평균 보유 기간을 통해서 추산하는 것에는 한계가 있을 수밖에 없다. 실제로 연중 거래되는 부동산에는 보유한지 1년도 안 된 부동산도 있을 것이고, 20년 이상 소유하고 있던 상가 건물도 있을 것이다. 투기 열풍이 전국을 휩쓸 때에는 단기 매매가 성행하지만, 투기 열기가 식으면 거래량은 급감하는 경향이 있다. 요컨대 평균 보유 기간에서 멀리 떨어진 단기 보유와 장기 보유로 인한 오차가 있을 수 있다는 것이다. 하지만 단기 보유를 평균으로 간주하는 데에서 나타나는 매매 차익의 과대 계상 문제는 장기 보유를 평균으로 간주하는 데에서 비롯되는 과소 계상 문제로 어느 정도는 상쇄된다고 할 수 있으므로 평균 보유 기간으로 매매 차익을 추산해도 큰 무리는 없다고 할 수 있다.

이런 방식으로 2007년에서 2015년까지 매년 거래되는 비율을 부동산 취득세의 분류 방식인 주택, 일반건축물, 토지로 구분해서 구해보면 주택은 10.5~16.9%, 일반건축물은 4.1~6.7%, 토지는 6.0~8.3%가 매년 거래되고 있는 것으로 추정된다. 이것을 통해서 평균 보유 기간을 구해보면 5.9~9.5년, 일반건축물은 14.9~24.5년, 토지는 12.0~16.8년이 된다. 여기에서는 평균 보유 기간을 주택은 8년, 일반건축물은 20년, 토지는 14년 동안 보유한 것으로 간주해서 계산한다.

부동산의 현 임대가치는 어떻게 구할 수 있을까? 일반적으로 부동산 임대료는 부동산의 종류에 따라 적용하는 비율이 다르다. 상업용 부동산은 5~8%, 주거용은 4~7%, 공업용은 4~6%, 농지는 2% 내외, 임야는 1% 내외인데, 여기서는 보수적으로 잡아 주택 4%, 일반건축물에는 5%, 토지에는 1%를 적용한다.

GDP의 28.5%에 달하는 부동산 소득

이런 방식으로 부동산 소득을 추산하면 얼마나 될까? 아래 <표 1>에서 알 수 있듯이 2007년에는 292.3조 원, 2008년에는 295.4조 원, 2014년에는 245조 원, 2015년에는 225.2조 원의 매매 차익이 발생한 것으로 나온다. 여기서 특징적인 것 하나는 2008년 이후부터 매매 차익이 계속 줄고 있다는 점인데, 그 이유는 2002년에서 2007년 동안 부동산 가격 상승률이 13%를 상회하다가 2008년 이후로 상승률이 3~4%로 감소했기 때문으로 보인다.