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지난달 기획부동산 사기로 경찰 추산 피해자만 3000명, 피해액은 2500억 원대에 이르는 의혹이 불거졌다. 이른바 각종 개발제한이 있는데도 불구하고 토지 지분을 쪼개 "곧 개발된다"는 식으로 높은 가격에 파는 수법에 당한 것이다. 피해자 중에는 유명 연예인들까지 포함됐다는 뉴스까지 보도되기도 했다. 그렇다면 이들이 범행에 사용된 토지는 과연 무엇이었을까. 바로 개발제한구역·보전산지(공익용산지), 비오톱1등급(우리나라 토지규제 중 최고등급)이었다.

현행 산지관리법은 산지를 합리적으로 보전하고 이용해 임업의 발전과 산림의 다양한 공익기능의 증진을 도모함으로써 국민경제의 건전한 발전과 국토환경의 보전에 이바지함을 목적으로 한다. 보전산지는 지정 목적에 임업용산지와 공익용산지로 구분되며 보전산지에서는 국방, 군사시설, 사방시설 등 국토보전시설의 설치, 도로 등 공용·공공용 시설 설치 등의 특별한 경우를 제외하고는 산지전용이 금지되고 ,보전산지로 지정·고시된 지역은 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률)에 의한 농림지역 또는 자연환경 보호지역으로 지정·고시된 것으로 본다. 이는 다시 말해 임업용산지와 공익용산지는 일반인들이 토지투자처로 절대 금지한다는 것을 뜻한다. 다만 실 사용목적으로 농림어업인 주택은 건축법상에서지정 하는 도로가 있는 경우 (부지면적660㎡ 미만)등 그부대시설들 농림어업용 생산 이용가공 및 농어촌 관광·휴양단지 같은 경우 지자체에 허가 확인후 매입할 수도 있다. 반대로 과연 해당 토지들에 대한 개발이 가능할까에 대한 여부가 핵심이다. 토지투자시 용도지역·지목·규제사항 점검은 필수사항인데 아무리 토지가 보기좋아도 개발제한구역·보전산지·비오톱1등급처럼 강력한 규제가 있는 토지는 재산세만 납부할 뿐이다. 최근 보전산지에 관한 상담을 많이 하다 보니 안타까운 사례들이 한두개가 아니었다. 실제로 지인 두 사람과 상담 중 한 회사에서 도시지역·자연녹지지역내 매입했다고 잘 샀는지 상담하다 지번을 물어 토지이용계획 확인을 해보니 보전산지인 임업용산지에 길도 없는 맹지였다. 투자용으로 산 것이라면 실패했다고 하니까 설명을 다 듣고 나서 어깨를 떨구고 한숨 쉬며 뒤돌아서는 그의 모습에 괜히 우울해졌다. 임야매입은 필히 산지관리법상 보전산지인지 개발제한구역인지 서울이라면 비오톱에 해당되는지 확인하고 매입하길 당부한다.