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"정부는 임대차신고제의 도입 필요성은 인정하면서도, 과태료를 부과하지 않는 계도 기간을 2023년 5월 31일까지 연장하고, 또다시 2024년 5월 31일로 연장했어요. 지금 이러면서 무슨 '깡통전세'를 막겠느냐는 거죠. 관리하지 않은 국가 책임이 더 큰 데, 책임은 온전히 세입자가 져야 하잖아요."

무주택자 주거권과 정부의 책임

한국도시연구소 최은영 소장은 지난 20일 국회에서 열린 '무주택자 주거권 보장 토론회'에서 전세사기 문제를 두고, 최소한의 세입자 보호 장치인 임대차 3법(임대차신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)를 탓하는 윤석열 정부에 일침을 놓았다. 100만 원에 불과한 과태료 부과마저 차일피일 미루는 윤석열 정부가 임대차 3법을 흠집 낼 자격이 없다는 것이다.

임대차신고제를 비롯한 임대차 3법이 무력화되면 전세사기를 제어할 수 있는 수단은 아무것도 없다. 전세사기의 큰 원인 중 하나가 임대인과 임차인 간 정보 비대칭이다. 임대차신고제가 시행되었다면 주택 가격과 면적 등 정보를 임대차 계약 시 확인할 수 있기에 가격 부풀리기를 막을 수 있었을 것이다. 정부는 하루빨리 임대차신고제를 시행하고, 과태료를 현실화하여 허위 가격 신고로 인한 전세사기 발생을 예방해야 했다. 하지만 정부의 늑장으로 법이 제대로 효용을 발휘하지 못한 것에 답답함을 토로한 것이다.

뿐만 아니라 '민간임대주택법에 관한 특별법'에 따라 요건을 충족하는 임대사업자는 전세보증금 반환보증을 의무적으로 가입해야 하고, 미가입 시 과태료가 부과되어야 하는데, 국토교통부가 제출한 국정감사 자료에 따르면 2022년 상반기까지 과태료를 부과받은 임대사업자는 총 9명에 불과하다고 지적했다. 정부의 부동산 시장 관리가 전반적으로 미흡하다는 점을 재차 확인한 것이다.

최은영 소장은 국가와 지자체가 법률(주택임대차보호법, 민간임대주택특별법 등)에 규정되어 있는 의무를 지키지 않아 발생하는 세입자의 피해에 대해 책임을 분명하게 지도록 만들기 위한 법률 개정이 시급하다고 강조했다.

깡통전세·전세사기 근본 대책

깡통전세 문제를 해결하기 위해서는 전세가율에 따른 보증금 규모의 제한을 두는 등 주택임대차보호법을 실효성 있게 강화해야 한다는 주장도 이어졌다. 대부분의 OECD 국가에서 보증금을 3개월 혹은 6개월 치 월세 규모로 제한하는 것을 예로 들어, 임대 보증금을 올리는 무분별하게 부동산 시장을 규제해야 한다는 것이다.

▲ OECD 국가의 보증금 규제(출처: OECD Directorate of Employment, Labour and Social Affairs - Social Policy Division, 2021, OECD Affordable Housing Database, PH6.1 RENTAL REGULATION)

세입자114 운영위원장인 김태근 변호사 또한 주택의 공시가격이 현재 시세의 60% 내지 70% 선에서 정해지는 점을 감안하여 전세금을 주택의 공시가격 이상 거래할 수 없도록 제한하는 방식을 제안했다. 그리고 등록 민간임대주택이 보증보험 사전 가입 의무를 위반할 시 형사처벌이 필요하다고 강조했다. 부동산 시장을 규제하고, 국가가 관리 책임을 제대로 이행해야 한다는 것이다.

나아가 전세 제도를 직접 제한하기 위해서는, 도심 내 소득 분위 70%까지 자유롭게 살 수 있는 공공임대주택이 필요하다고도 주장했다. 사회적 자산으로서 장기공공임대주택을 공급하면 도심 집중 완화와 부동산 자산 불평등 해소라는 목표를 동시에 이룰 수 있다는 것이다.

무주택자 주거권 보장 관점에 서야

전세 사기 피해자가 속출하고, 구제받을 길이 막힌 피해자가 스스로 삶을 등지는 등 무주택자의 주거권이 처참하게 무너지고 있음에도 윤석열 정부는 세입자 보호를 위한 최소한의 장치인 임대차 3법을 무력화하고, 폐지를 거론하는 등 후안무치한 행동을 보이고 있다. 윤석열 정부는 단순한 시장 논리로 일관하며 국가책임을 방기하고 있다. 부동산 시장 규제 때문에 수요 공급이 왜곡되어 전세 사기가 발생했다면서 강변한다. 그러나 임대차 3법으로 전세 공급이 줄어 전세값이 폭등하고 전세 사기 토양이 만들어졌다는 강변과는 달리, 전세 매물은 늘고 전세값은 떨어졌으며 역전세난이 불고 있다. 임대차 3법을 탓하는 윤석열 정부의 주장에는 제대로 된 근거가 하나도 없다.

뿐만 아니라 '빚내서 집 사라', '빚내서 세 들어라'는 박근혜 정부의 부동산 정책이 집값을 고공으로 쳐올리고 청년들이 수십 년을 일해도 보금자리를 마련하기 어려운 상황으로 치닫게 된 것에 대해서는 함구하고 있다. 빚으로 집값을 부양하는 동안 배부른 투기 세력이 한국 사회 곳곳에 전세사기를 뿌리내린 것에 대해 함구하고 있다.

사람이 살아갈 집에 대한 주거권의 관점 없이, 자산 증식의 수단으로 인식되는 한국 부동산 시장을 제대로 관리해야 한다. 전세 제도를 활용한 무자본 갭투기의 원천을 직시해야 한다. 그 시작은 국가가 부동산 시장의 탐욕이 아닌, 무주택자 주거권 보장 관점에 서는 것으로부터 시작한다. 책임을 모르는 윤석열 정부는 염치부터 챙겨라.

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