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올해 가파른 금리 인상과 역대급 거래 절벽 속에 11월까지 누적 전국 아파트값이 2003년 12월 한국부동산원이 집값 조사를 시작한 이래 가장 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. 이달에도 가파른 하락세가 지속되고 있음을 고려할 때 올해 아파트값이 사실상 1998년 외환위기 이후 최대 폭 하락할 것이라는 전망이 나온다.

고금리에 장사없다…역대급 거래 침체에 아파트값도 '뚝뚝'

18일 한국부동산원의 전국주택가격동향 조사에 따르면 올해 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 누적 4.79% 하락했다. 이는 부동산원이 아파트값 조사를 시작한 2003년 12월 이후 동기간은 물론 연간 기준으로도 가장 큰 폭의 하락이다. 지난달 전국 아파트값이 2.02% 떨어지며 월별 기준으로 역대 최대 하락했고, 이달에도 매주 사상 최대 하락폭을 기록중인 것을 고려하면 올해 연간 낙폭이 7%에 육박할 것이라는 관측이 나온다. 또다른 시세 조사 기관인 KB국민은행 조사에선 올해 11월까지 전국 아파트값이 1.63% 떨어져 외환위기가 터진 1998년(-13.56%) 이후 24년 만에 가장 큰 폭으로 하락했다. 부동산 시장에서는 올해 집값 하락폭이 2008년 리먼 브러더스 사태 이후 경기 침체와 공급 과잉 부작용으로 집값이 하락했던 2012년을 넘어서 외환위기 이후 최대가 될 것으로 보고 있다. 지난해까지 급등했던 집값이 올해 하락 전환한 것은 총부채원리금상환비율(DSR) 등 강력한 대출 규제와 잇단 금리 인상 때문이다. 현 정부 들어 규제지역 해제와 대출 등 일부 규제완화도 시행했지만 가파른 금리 인상에는 속수무책이었다. 올해 5월 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제도 시행했지만 금리 부담으로 매수자들이 실종되며 역대급 거래 절벽이 이어졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 12월 현재 기준으로 올해 서울 아파트 거래량(계약일 기준)은 총 1만1161건으로, 지난해(4만1987건)의 약 4분의 1 수준으로 급감했다. 2006년 거래량 조사를 시작한 이래 연간 기준으로 역대 가장 적은 수치다. 한국부동산원 수치상 세종시(-11.99%)와 대구광역시(-9.20%)와 함께 지난해 상승폭이 컸던 수도권(-6.25%)이 아파트값 하락을 주도했다. 이 가운데 서울 아파트값은 올해 11월까지 4.89% 내려 2012년 1∼11월(-6.05%) 이후 최대 하락했다. 서울 아파트값이 11월 한달 동안만 2.06% 떨어졌고, 이달에도 주간 하락폭이 매주 역대 최대를 경신하고 있는 점으로 고려할 때 올해 연간 하락폭은 2012년(-6.65%)을 뛰어넘어 역시 2003년 조사 이래 가장 큰 폭의 하락을 기록할 확률이 높다. 서울은 특히 노원구(-8.44%), 도봉구(-8.17%), 강북구(-6.79%) 등 일명 '노도강' 지역의 아파트값이 큰 폭으로 내려 지난해 대거 매수행렬에 동참한 2030세대 영끌족들의 피해가 클 것이라는 우려가 나오고 있다. '급급매물'도 잘 안팔리는 거래 침체가 장기화하며 서울 송파구 잠실동 등 일부 지역의 고가 아파트는 고점 대비 6억∼7억 원가량 하락한 실거래도 이어졌다. 지난해 22.54%, 24.51% 올랐던 경기도와 인천의 아파트값은 올해 11월까지 각각 6.56%, 8.26% 떨어지며 극명한 대조를 이뤘다. 인천은 올해 말까지 누적 하락률이 두자릿수를 기록할 것으로 보인다.

'전세대란' 없었다…전셋값도 2003년 이래 최대 하락

올해 주택 시장에선 매매뿐만 아니라 전세도 약세를 면치 못했다. 2020년 8월 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차 2법 시행으로 2년 차가 되는 올해 8월 이후 전세 대란이 일어날 것이라는 전문가들의 예상은 정반대가 됐다. 전국 아파트 전셋값은 11월까지 벌써 5.23% 하락했고 서울도 5.58% 내렸다. 역시 2003년 조사 이래 최대 하락이다. 금리 인상으로 전세자금대출 금리가 연 6∼7%까지 치솟으면서 이자 부담이 커지자 갱신권을 사용한 재계약이 급증하고, 신규 계약은 급감했기 때문이다. 특히 전세금 인상분을 월세로 전환하는 수요가 늘면서 전셋값은 하락한 반면 전국의 월세는 11월까지 1.67%, 서울은 0.90% 올라 대조를 이뤘다. 전문가들은 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 금융시장의 불안으로 내년에도 집값 하락세는 지속될 것으로 보고 있다. 주택산업연구원은 최근 내년 시장 전망에서 전국 아파트값이 5.0%, 서울은 4.0% 떨어질 것으로 예상했다. 한국건설산업연구원도 내년 전국 주택 매매가격이 2.5%, 수도권이 2.0% 하락할 것으로 내다봤다. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "당분간 금리 인상 기조가 이어질 것으로 예상되고 고물가·고금리·고환율 등 '3고(高) ' 현상에 따른 경제 침체 우려도 크다"며 "내년에도 집값이 하락세를 이어갈 것"이라고 말했다.