토지보상금이 부동산 가격을 밀어올린다고?

대한민국에 존재하는 거의 모든 미디어는 부동산과 관련한 모든 이슈를 가격 상승과 연관 짓는다. 분양가상한제 민간택지 적용 확대를 부동산 가격 상승 이슈로 둔갑시킨 미디어들이 이번엔 토지보상금을 먹잇감으로 삼았다. 문재인 정부가 3기 신도시와 주거복지로드맵 등을 추진하며 토지보상금을 푸는데 이 토지보상금이 다시 부동산 시장으로 들어가 집값을 올릴 것이라는 희망인지, 예측인지를 내놓는 보도들이 많다.

관련기사

부동산 가격 상승을 주구장창 주장하는 미디어와 자칭, 타칭의 전문가들이 하는 대표적인 여론왜곡 수법의 하나가 부동산 가격 상승과 특정 팩터를 바로 연결하는 것이다. 예컨대 가격상승과 주택수급을 바로 연결하는 것, 가격상승과 분양가상한제를 바로 연결하는 것, 가격상승과 기준 금리인하를 바로 연결하는 것, 가격상승과 토지보상금을 바로 연결하는 것 등이다. 위에서 예시한 각각의 팩터들이 부동산 가격 상승과 바로 연결되지도 않지만, 본래 부동산 가격이란 절대로 특정 팩터만으로 결정되지 않는다.

부동산 가격은 인구총량 및 생산가능인구의 변화, 도시화 정도, 산업구조 변화 등의 요소, 각종 거시경제(금리, 환율, 경제성장률, 1인당 실질구매력, 실업률 등)지표, 수급 등에 의해 중장기적으로 규정된다. 정부의 각종 부동산 정책 -공급(공급량-공급유형과 로케이션 등, 분양방식-원가공개, 후분양제, 청약제도, 실질주택보급율 등)정책, 수요(세제-취득세, 보유세 및 양도세 등)정책, 금융(주택담보대출-LTV 및 DTI- 관리)정책, 공공임대주택 건설 등 주거복지 정책, 개발이익환수장치(개발부담금, 재건축 규제 등)정책 등- 도 부동산 가격에 엄청난 영향을 미친다. 즉 부동산 가격에 영향을 미치는 요인들은 장·중·단기적으로 허다하며, 경중과 선후가 있지만 지극히 복잡하다. 특정 팩터를 부동산 가격에 일대일로 대입해 설명하는 건 다른 저의가 있거나 무지의 소산이다.

토지보상금만 해도 그렇다. 토지보상금과 부동산 가격 상승 사이에는 인과관계가 발견되지 않으며 별다른 상관관계도 없다. 예컨대 노무현 정부 기간(103조 원) 보다 이명박 정부(117조 원) 때 토지보상금이 더 많이 풀렸음에도 이명박 정부 때 부동산 가격 상승폭은 노무현 정부 때보다 훨씬 낮았다. 더욱이 문재인 정부는 토지 보상 때 보상 유형에 대토나 대토리츠 등의 방식을 주로 하고 보상시기도 다르게 책정하는 등 유동성 관리에 심혈을 기울일 예정이라고 한다. 사정이 이와 같다면 토지보상금이 유동성을 대폭 늘리고 늘어난 유동성이 부동산 가격 상승을 촉발하리라는 예측의 합리성과 객관성은 현저히 떨어진다. 언제까지 이런 유형의 부동산 관련 보도들을 소비자들이 접해야 할지 막막할 따름이다.