전셋값이 올라가면, 사람들은 전세로 살지, 구매를 할지 선택(Tenure Choice)하게 된다. 현재 한국 부동산 상황은 전셋값 폭등으로 그 어느 때보다 전세에서 구매로 넘어가는 선택이 이뤄질 가능성이 높다. 최근 발표되는 통계자료를 보면 지난해 아파트 실거래가 총액이 6년 전 금융 위기 때보다 84% 증가한 것으로 집계됐다. 정부도 '부동산3법', '1%이자 주택대출' 등을 통해 적극적으로 집을 사도록 권장한다. 반발도 제기된다. 빚을 내서 집을 사도록 하는 게 올바른 정책인가에 대한 문제제기다.

이러한 상황에서 김경민 서울대 환경대학원 교수는 정부가 주택 구매를 장려하는 게 과연 그릇된 일인지 의문을 제기하는 글을 보내왔다. 김 교수는 이 글을 시작으로 2015년 들어 정부가 내놓은 수요 진작 정책(1% 공유형 모기지)과 공급 정책(건축회사를 위한 기업형 임대주택 건설추진책)에 대한 수혜자가 누구인지, 그리고 이들 정책이 실효성은 있을지에 대해 짚어나갈 예정이다. 김 교수의 글은 총 3회에 걸쳐 연재될 예정이다. 편집자

<1> 빚을 내고 집을 사는 것, 부정적이기만 한가?

<2> 1% 공유형 모기지, 정책 수혜 대상자를 보다 명확히 해야

<3> 기업형 임대주택 정책, 누가 실현할 수 있나?

빚을 져서 집을 사는 것에 대한 걱정이 많은 듯하다. 그 진의는 아마도 아래와 같을 것이다. 대세하락기에 서민들이 주택을 사는 경우, 지가 하락으로 자산이 감소할 가능성이 매우 높다. 더구나 직업의 안정성과 미래 소득의 안정성이 매우 불투명한 현실에서는 더욱 위험하다. 이 논지에서 우리는 서민층 삶에 대한 염려를 충분히 느낄 수 있다.

하지만 그럼에도 두 가지 질문을 해 본다.

(1) 부동산은 대세하락기인가? 부동산 가격은 지속적으로 몇 십 년에 걸쳐 떨어지기만 할 것인가?
(2) 빚을 지고 집을 사는 것은 그렇게 안 좋은 일일까?

첫 번째 질문에 대해 생각해 보자. 불과 몇 년 전 2007년만 하더라도 대다수 사람은 주택가격은 영원히 오를 것이라 생각했고, 지금은 또 주택가격은 지속적으로 떨어지리라 생각하는 사람들이 많다. 하지만, 과연 그런 시장이 존재할까? 영원히 가격이 떨어지고 영원히 가격이 오르는, 또는 영원히 가격이 일정한 시장!

부동산의 경우, 자본주의 사회에서 그런 시장은 존재하기 힘들다. 부동산은 가격이 오르고 내리는 사이클이 있는 시장이다. 서울을 보자. 서울 아파트 가격은 1980년대 솟구쳐 오르다가 분당 등 신도시에 대량의 아파트가 건설되면서 실질가격은 하락했다. 하지만, 다시 오르기 시작하여 1997년 금융위기 전까지 오름세를 유지했다. 그러나 1997년의 금융위기는 서울 부동산 시장을 폭락시켰다. 하지만, 전 세계적 벤처 붐과 저금리로 서울의 주택시장은 2000년대 중반까지 급등하였다. 서울마저도 가격이 오르는 시기와 떨어지는 시기가 있는, 즉 사이클이 존재하는 시장이라는 것이다. 물론 2007년까지 상대적으로 상승트랜드에 사이클이 존재하였지만, 향후는 그렇지는 않을 것이다. 그럼에도 역사적으로 부동산시장에 사이클이 존재한다는 것은 무시할 수 없는 사실이다.

2007년 우리는 모두 '부동산 불패', '부동산은 영원히 오를 것'이라는 신화에 빠졌다가, 지금은 영원히 내릴 것이라는 부동산 패배 믿음에 빠진 듯하다. 하지만, 2013년 이후 미국과 영국의 주택시장이 급등한 것에 알 수 있듯이, 저금리 기조와 경제 활성화가 전제된다면 부동산 시장이 다시 반등할 가능성은 미약하나마 존재한다.

만약 부동산시장의 사이클 중 가격 상승이 시작되었는데 중산층 이상의 부유층만이 부동산을 소유하고 있는 상황이 오면, 서민들이 갖고 있는 손실감과 박탈감은 상상이상일지 모른다.

이제 두 번째 질문에 대해 생각을 해 보자. "빚을 져서 집을 사지 말자"의 진의를 무시하거나 비난하는 것이 아님을 다시 한 번 밝힘에도, 아래의 해석이 가능함을 부인할 수 없다. "빚을 져서 집을 사지 말자"는 결국 "빚을 내지 말고 자기 자본으로 집을 사자"와 연결된다. 그렇다면 과연 우리 주변에 빚을 안지고 자기 돈으로 집을 구입할 수 있는 사람들은 누구일까?

서민들? 서울의 평균 아파트 전세가가 3억을 돌파한 이 때에 매매가는 평균 전세가 이상 (즉, 3억 원 이상)이다. 따라서 서민들이 빚을 지지 않고 집을 사는 것은 애초에 불가능에 가까울지 모른다.

물론 순수한 자기 돈으로 주택을 구입할 수 있는 계층이 아주 없는 것이 아니다. 우리 시대 1% 아니, 0.1%의 자산가는 충분히 빚을 지지 않고도 자기가 살 집을 구입할 수 있다. 즉, "빚을 져서 집을 사지 말자"라는 논의는 부자들은 집을 살 수 있다는 논리와 일맥상통할 수 있다. 그렇다면, 서민들은 영원히 집을 사지 말아야 하는 것인가?

미국의 모기지 이자율(주택구입이자율)의 역사를 보면, 한 때 모기지 이자율은 상상할 수 없으리만큼 높았다. 이자율이 당연히 높았기 때문에 사람들은 주택을 구입할 때, 임대에 들어가는 비용과 주택을 보유할 때 드는 비용(주택구입에 드는 각종 비용 – 부동산 수수료 및 취득세 등 기타, 주택 보유비용 - 재산세 및 모기지 이자비용)을 심각하게 고민해서 결정을 했다. 특히 서민들은 더욱 그러했다. 결국 모기지 이자율이 너무 높았기 때문에 서민들의 주택시장참여는 매우 제한적이었고, 일부 자산가만이 주택시장에 참여했을 뿐이다. 과연 이 상황이 옳은 상황일까? 빚을 지지 않아도 되는 일부 자산계층만이 주택시장에 참여하는 것이.

따라서 주택구매의 기회를 보다 많은 사람들, 중산층 이하 서민 그리고 또한 저소득계층에게도 넓게 확장하려고 하는 정책의 취지는 매우 합당한 것이다. 다만, 여기에 두 가지 조건이 붙어야 한다.

첫째, 주택 구매할 사람들의 신용도가 적정하여 미래에도 주택모기지 이자를 갚을 수 있어야 한다. 여기서의 신용도는 부유함을 의미하는 것이 아니라, 직업이 안정적이어서 저소득이어도 지속해서 모기지이자율을 지불하는 것을 의미한다. 만약 소득이 지속해서 들어오나 낮다면, 정부는 이들에게 강력한 지원책을 펼쳐야 한다. 둘째, 구매 대상 주택이 위험자산이어서는 안 된다. 즉, 경기급등락이 있더라도 가격의 등락폭 (변동성=리스크)가 높지 않아야 한다.

위의 두 조건을 시장이 제대로 통제하는 상황, 즉, 주택구매를 하려는 사람의 신용도와 모기지가 제공하는 주택의 위험성을 제대로 체크하는 상황에서 주택구매 기회가 보다 더 많은 다양한 사람들에게 제공되어야 한다. 비록 자기 자본이 부족한 사람들이라도 감내할 수준의 빚을 지고 위험성이 낮은 부동산을 구입할 수 있는 환경은 지속해서 조성되어야 하는 것이다.

한 가지 더 고민해야 할 부분은 주거안정성 측면에서 주택 소유가 가질 장점이다. 주택을 소유했을 때 주택가격하락으로 금전적 손해는 발생할 수 있다. (그럼에도 변동성이 약한 부동산은 급락이 폭이 적다.) 하지만, 주택을 소유하지 않고 계속 임대를 하고 있는 경우, 임차인들의 주거안정성이 보장되었다고 볼 수 있을까? 즉, 주택을 보유한 경우와 주택을 보유하지 않고 임대하면서 사는 경우, 어떤 경우가 주거안정성측면에서 더 나은 것인지도 생각해볼 문제이다. 전/월세로 삶을 영위하는 경우에 발생할 수 있는 임대료 상승의 문제 (현재의 전셋값 파동) 그리고 그로 인해 발생하는 거래비용(새로운 주택을 찾는 비용과 전세가 상승시 금융조달비용 등)의 증가를 도외시해서는 안 된다.

지난달 국토부가 발표한 2개의 중요정책은 큰 의미를 갖는다. 수요측면에서 1%공유형 모기지제도를 확대한 정책과 공급측면에서 민간임대형시장확산책은 기존에 비해 매우 진일보한 측면이 분명히 존재한다. 그럼에도 내용에서 심각한 문제점을 내포하고 있다. 이에 대한 설명은 다음 글에서 한다.