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많은 임대인이 임차인을 합법적으로 내쫓아, 그들의 것인 권리금을 약탈하고 있다. 임대인의 재산 증식 도구로써 사용되는 '상가건물 임대차보호법'은 개정되어야 한다. 그러기 위해선 우선 대중이 현행 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 형편없는지를 인식해야 한다.

필자가 택한 글쓰기 전략은 '역접근'이다. 현장에서 임대인이 부동산 법률 전문가에게 컨설팅을 받아 임차인을 내쫓는 것처럼, 본 연재 안에서의 '나'는, 임대인의 이익을 위해 일하는 컨설턴트가 되어 '합법적으로 임차인을 내쫓는 방안'에 대해 조언한다. 이를 통해 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 무력한지를 반증하고자 한다.

오늘은 임차인을 내쫓는 마지막 방법과 권리금 회수기회를 '합법적으로' 박탈하는 방법을 한 가지 배웁니다. 먼저 임차인을 내쫓는 마지막 방법입니다.

법률이 허락하는 한 매번, 그리고 최대한으로 월세를 올려 받고픈 것이 보통 임대인의 입장인데요, 아쉽게도 현행 ‘상가건물 임대차보호법’은 환산보증금(☞ 관련기사 바로가기 : 임대차보호법, 알고보면 진짜 '부자 법'이죠)

이내 임대차의 월세 증액은 9%를 초과해선 안 된다고 규정하고 있습니다(사실 물가상승률 따위에 비교하자면 9%도 꽤나 큰 금액입니다.)('상가건물 임대차보호법' 10조의2, 제11조 제1항, 제2항, '상가건물 임대차보호법 시행령' 제4조).

하지만 이를 바꿔 접근하면, 결국 환산보증금 초과 임대차의 경우에는 월세를 9%보다 훨씬 높게 올려 받아도 된다는 말이 됩니다. 그러니 여러분은 이러한 법률의 빈틈을 십분 활용하여 임차인을 내쫓으면 됩니다. 환산보증금 초과 임차인에게 가서 이렇게 말하세요.

"계약을 갱신하고 싶다고요? 그럼 월세를 두 배, 아니 열 배 올립시다!"

임차인이 오른 월세를 감당할 수 없어 장사를 접고 떠나면 계획대로 된 것이니 '땡큐!'한 것이고, 설령 오른 월세를 수용하더라도 결국엔 월세를 통해 권리금을 착취하는 효과가 있으니 여러분에게는 전혀 나쁠 것이 없습니다.

물론 임차인에게 무턱대고 월세를 두 배, 세 배 또는 열 배로 올리겠다고 하면 “그런 법이 어디 있냐.”며 저항이 일 것입니다. 하지만 그때에도 여러분은 당황하지 말고 다음과 같이 응수하시면 됩니다.

"그런데 지금 법이 그래도 돼요."

권리금 회수기회 보호조항의 허점 : 임차인의 권리금 회수기회 보호는 딱 3개월!

이제 권리금 회수기회를 '합법적으로' 박탈하는 방법을 소개해 드리겠습니다. 1화(☞ 관련기사 바로가기 권리금 빼앗아 부자 되는 비법'을 공개합니다)에서 말씀 드린 것처럼, 권리금 관행은 현재 법률로서 인정받고 있습니다. 그리고 여러 조항(제10조의4 제1항부터 제5항까지)을 통해 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 장치도 마련해두고 있지요. 2015년도에 '상가건물 임대차보호법'이 개정되며 관련 조항이 신설된 것인데요, 다행히 처음 들어선 개념이라 아직은 곳곳에 구멍이 존재합니다. 앞으로는 그 구멍을 살펴보겠습니다. 먼저 첫 번째 구멍입니다. '상가건물 임대차보호법' 제10조의4 제1항은 다음과 같이 시작합니다.

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

밑줄 그은 '임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지'에 집중해주세요. 글자 그대로, 임대인은 ‘임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 임차인이 권리금을 회수하는 걸 방해할 수 없습니다. 바꿔 말하면 여러분은 해당 기간(임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지)을 제외한 나머지의 모든 기간에는, 제1호부터 제4호까지의 행위로 임차인이 권리금을 회수하는 걸 방해해도 되는 것입니다.

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위

이제 밑줄 친 제4호에 집중해주세요. 해당 문장(그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위)은 임대인이 임차인의 권리금을 착복하기 위해 취하는 모든 행동 유형을 포괄하기 위한 장치입니다.

그러나 여기에 제10조의4 제1항의 '임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시'까지라는 문구가 더해져서, 결국엔 '임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지를 제외한 나머지의 모든 기간엔, 임대인이 어떠한 수단을 써서라도 임차인이 권리금을 회수할 수 없도록 방해해도 된다'는 뜻이 됩니다. 즉 여러분은 임대차 계약 종료 전 3개월을 제외한 나머지의 기간엔, 무조건 임차인의 권리금을 빼앗을 수 있습니다.

예를 들어 임차인이 임대차 계약이 끝나기 4개월 전, 또는 6개월, 1년 전에 새로운 임차인을 데려와 "저는 이 사람과 양수양도 계약(권리금 계약)을 체결하기로 했습니다. 그러니 임대인님도 이 분과 임대차 계약을 체결해주세요"라고 말한다면, 이때 여러분은 다음과 같이 응수하면 됩니다.

"새로운 임차인의 눈썹이 마음에 들지 않아서 싫군요."

"날씨가 더워서 안 되겠소."

이렇게 이유같이 않은 이유로 임대차 계약에 응하지 않아도 되는 겁니다. 물론 금방 살펴본 것처럼, 그러한 행위는 전혀 위법하지 않습니다.

그마저도 단축시키고 싶다면?

임대차 계약 종료 직전 3개월이라는 짧은 기간에, 임차인이 자신에게 권리금을 지급해줄 새로운 임차인을 구하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 그러나 또 그것이 아예 불가능한 것도 아니죠. 하여 여러분은 그러한 '비극적 사태(임차인이 권리금을 회수하는 사태)'를 막기 위해, 앞서 살펴본 임차인 내쫓기의 방법을 십분 응용, 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 3개월의 기간마저도 훼손해야 합니다. 지금부터 이야기할 내용은 바로 그것에 대한 '꿀팁'입니다.

하나. 최초의 임대차 계약 후 5년이 다 되어가는 임대차의 경우, 평시에는 묵시의 갱신이 이루지는 게 당연하다는 듯 부처님처럼 굴다가(증거가 남지 않는 선에서 지나는 말로 "앞으로도 잘 부탁드립니다" 따위의 인사를 건네면 더욱 좋습니다.), 임대차 종료 1개월 전에 계약 해지를 통보하면, 임차인에겐 1개월의 기간밖에 남지 않기 때문에 권리금을 회수하기가 매우 어렵습니다(계약해지 통보를 왜 1개월 전에 해야 하는지는 4화(☞ 관련기사 바로가기 : 5년 장사한 임차인, 내쫓는 아주 쉬운 방법)에서 이미 설명했죠?). 참고로 이건 근래에 박원순 서울시장이 행정적 개입을 약속하여 화제가 되고 있는, 쫓겨날 위기에 처한 공씨책방의 임대인(건물주)이 쓴 방법입니다. 자세한 내용은 아래에 링크된 칼럼과 동영상을 참조해 주세요.(☞ 관련기사 바로가기 : 공씨책방은 곧 검은 옷 입은 사내들과 마주할 것이다)

둘. 환산보증금 초과 임차인이 '상가건물 임대차보호법' 묵시의 갱신에 해당하는 줄로 착각하고 임대차 계약 종료일이 임박하도록(종료일 전 1개월 이내의 기간) 아무런 의사 표시가 없다면, 계약 종료일이 되자마자 "나가!"라고 하세요. 이렇게 하면 '민법'의 묵시의 갱신도 이루어지지 않은 상태라서 임차인은 임대인이 나가라고 한 바로 그날에 짐을 싸야 합니다

셋. 3개월치 월세가 밀렸다는 이유로 계약을 해지할 때는 그 해지의 효력이 바로 발생하니 권리금 회수기회의 보호기간 3개월은 신경 쓰지 않으셔도 됩니다.