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많은 임대인이 임차인을 합법적으로 내쫓아, 그들의 것인 권리금을 약탈하고 있다. 임대인의 재산 증식 도구로써 사용되는 '상가건물 임대차보호법'은 개정되어야 한다. 그러기 위해선 우선 대중이 현행 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 형편없는지를 인식해야 한다.

필자가 택한 글쓰기 전략은 '역접근'이다. 현장에서 임대인이 부동산 법률 전문가에게 컨설팅을 받아 임차인을 내쫓는 것처럼, 본 연재 안에서의 '나'는, 임대인의 이익을 위해 일하는 컨설턴트가 되어 '합법적으로 임차인을 내쫓는 방안'에 대해 조언한다. 이를 통해 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 무력한지를 반증하고자 한다.

오늘은 권리금 회수기회 보호조항의 마지막 허점과, '상가건물 임대차보호법' 내 권리금 회수기회 보호조항의 두 사각지대를 통해 권리금을 빼앗는 방법을 배웁니다. 먼저 전자를 살핍니다. '상가건물 임대차보호법' 제10조의4 제2항은 다음과 같습니다.

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

이 문장은 이전 화에서 살펴본 제10조 제1항의 앞 문장과 그 밑에 이어지는 제4호에서 파생된 것입니다.(☞ 관련기사 바로가기 : '권리금 뺏기', 참 쉽죠?)

둘을 합치면 다음과 같습니다.

① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. (…) 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위

제10조의4 제2항 밑에 있는 다음 4개의 호는, 위 조문에서 밑줄 친 '정당한 사유'에 대한 내용입니다. 이 중에서 여러분이 공략해야 할 것은 제3호입니다.

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

'임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'라는 이 조문은, '임차인의 권리금 회수기회를 방해한 임대인은 최소한 이 정도의 기간(1년 6개월)에는 해당 점포에서 수익을 얻어선 안 된다'는 뜻을 담은 일종의 패널티입니다.

일견 타당한 장치 같아 보이죠? 하지만 여러분께 페널티가 되기에 1년6개월이란 기간이 좀 짧습니다. 가령 월세가 300만 원이고, 권리금이 2억 원인 가게가 있을 때, 여러분은 1년 6개월 치의 월세인 5400만 원을 포기하는 대신, 2억 원의 권리금을 취할 수 있습니다. 건물을 비워놓음으로 해서 무려 1억4600만 원의 이득을 볼 수 있는 것입니다.

게다가! 법률엔 '영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'라고 쓰였기 때문에, 임차인을 내쫓은 공간을 휴게실, 창고 등 이른바 '간접적 영리의 수단'으로 사용하는 것은 달리 제재할 방법이 없습니다. 즉, 종교단체의 경우에는 상가건물을 매입하여 상인들을 모두 내쫓은 뒤, 그 각각의 공간에 신도들을 위한 휴게실, 합주실, 공부방 등을 꾸려도 괜찮습니다. 어쨌든, 추후 이 빈틈을 파고들 분이 계시다면, 임차인을 내쫓으며 이렇게 말하시면 됩니다.

"전 이 가게를 1년 6개월 동안 비워둘 생각입니다. 그러니 권리금 회수는 꿈도 꾸지 마세요!"

전대차계약을 노려봅시다!

이번엔 권리금 회수기회 보호조항의 두 사각지대를 살펴봅니다. 임대인A가 임차인B에게 세를 주고, 다시 임차인B가 임차인C에게 세를 주는 것, 즉 임차인이 임차인에게 세를 주는 것을 일컬어서 '전대차'라고 합니다. 그런데 지금의 상가건물 임대차보호법에 따르면, 전대차에 관해서는 권리금과 관련된 어떠한 규정도 적용이 되질 않습니다(상가건물 임대차보호법 제13조 제1항). 즉 전대차의 권리금은 법률이 완전히 손을 놓은 형국인 것이지요.

이제 이 빈틈을 파고드는 법을 일러드리겠습니다. 여러분이 가지고 있는 상가건물의 모든 공간을 가족 중 누군가에게 세를 주세요. 그리고 그에게 관리소장이라는 타이틀을 달아주세요. 그 뒤 관리소장을 통해 새로운 임대차 계약을 체결하세요. 전대차의 형태를 취하는 것입니다. 이 방법은 처음이 조금 번거로워서 그렇지, 잘 갖추어 놓기만 하면 그 뒤로는 '권리금을 어떻게 빼앗을까?' 따위의 걱정을 일절 하지 않아도 되는 속이 굉장히 편안한 방법입니다. 기존 임대차 계약이 없는 신축 상가건물의 임대인이 하기에 아주 좋습니다.

전통시장 권리금은 누구 거?

마지막 빈틈입니다. '상가건물임대차보호법' 제10조의5 제1호에 의하자면, "임대차 목적물인 상가건물이 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우"에는 권리금 회수기회 보호조항을 적용받지 못합니다. 이는 유통대기업의 점포, 즉 이마트나 홈플러스 등의 대형마트(대규모점포) 및 홈플러스 익스프레스, 롯데 슈퍼 등의 기업형슈퍼마켓(준대규모점포)의 권리금은 보호해주질 않겠다는 취지로 도입된 조문입니다. 그러나 현재 유통산업발전법이 대규모점포 중 '그 밖의 대규모점포'를 다음과 같이 규정하고 있는 까닭에 세간에 문제가 되고 있습니다(유통산업발전법 제2조 제3호, [별표]).

대규모점포란 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 매장을 보유한 점포의 집단으로서 [별표]에 규정된 것을 말한다.

가. 하나 또는 대통령령으로 정하는 둘 이상의 연접되어 있는 건물 안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치되는 매장일 것

나. 상시 운영되는 매장일 것

다. 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상일 것

(이하 [별표])

제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 아니하는 점포의 집단으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단

나. 용역의 제공장소를 포함하여 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 전체 매장면적의 100분의 50 이상을 차지하는 점포의 집단

무엇이 문제냐? 해당 법률에 의하면, '그 밖의 대규모점포'란 말 그대로 '건물 또는 점포의 집단'인 것인데요, 지금 그 밖의 대규모점포의 상당수는 작은 상가건물이 밀집해 있는 '전통시장'입니다. 그러니까 유통대기업의 점포 권리금을 보호대상에서 제외시키면서, 영세한 시장상인들의 권리금도 함께 보호대상에서 빠져버린 것이지요. 앞서 말한 것처럼 세상은 지금 이 부분에 문제가 있다는 사실을 분명히 알고 있습니다. 이를 바로 잡기 위한 상가건물 임대차보호법 일부 개정법률안도 벌써 몇 개가 발의(의안번호 2000047, 2000165 등) 되어 있는 상태입니다.

하지만 어쨌거나 아직까지 '그 밖의 대규모점포인 전통시장'은 상가건물 임대차보호법의 권리금 회수기회 보호조항의 사각지대에 놓여 있습니다. 따라서 관련 상가건물을 소유하고 있는 임대인에겐 (법률의 보완이 이루어지기 전인) 지금이 바로 임차인 내쫓기에 최적의 시기인 거죠. 여러분이 가진 상가건물이 '그 밖의 대규모점포'에 포함되는지의 여부는 관할구청 등에 문의하면 쉽게 확인할 수 있습니다.