임대차3법은 지난 해 탄생했다. 7월 30일이 임대차3법 생일이다. 임대차3법은 동네북이 되었다. 임대차3법이 무엇이 길래 동네북이 되었을까? 필자는 주거 관련 강의를 하러 다닌다. 강의에 참여하는 사람들에게 물어 봤다. 임대차3법이 무엇이냐고 물으면 정확하게 대답하는 사람이 드물다. 임대차3법이라고 들어봤느냐고 물으면 들어 봤다는 사람이 소수에 불과하다. 시민단체 사람들에게 물어봐도 임대차3법의 내용을 정확하게 대답하는 사람은 드물다. 왜 그런 걸까? 우선 법이라고 하니까 어렵다고 느끼는 것 같다. 임대차3법의 모법이라 할 주택임대차보호법에 대해서도 낯설어하는 사람이 많다. 상가임대차보호법은 더 말할 필요도 없다. 어쩌다가 한국사회는 민생법률조차 국민 대다수는 물론 민생 당사자에게도 낯선 존재가 되었을까? 그만큼 법과 국민의 삶이 따로 노는 현실을 반영하는 것 아닌가 싶다. 기성정치세력이 깊이 반성해야할 일이다. 임대차3법이 무슨 내용인지 잘 모르는 사람들이 많음에도 여론조사는 진행된다. 여론조사를 실시하면 이 법률을 아는 사람만 응답하지 않을까? 큰 언론 매체와 방송 또는 언론에 나온 사람들이 하는 말을 듣고 응답하는 사람도 상당수 있을 것이다. 여론조사에 따라 다르긴 하지만 집을 소유한 사람은 물론 집을 소유하지 않은 사람도 임대차3법을 반대한다는 응답이 좀 더 우세하게 나오는 경우가 많다. 임대차3법에 대한 여론조사 결과는 얼마나 신뢰해야 할까? 무얼 임대차3법이라 할까? 계약갱신제, 전월세상한제, 전월세신고제를 말한다. 정부여당은 지난 해 7월 30일 세입자 ‘거주보장 기간’을 2년에서 4년으로 늘리고 2년 산 뒤 계약을 연장할 때 인상 폭의 상한을 5%로 규정하며 전월세 계약을 하였다면 계약 내용을 당국에 신고하도록 주택임대차보호법을 개정했다. 3가지 모두 새로운 변화임에 틀림없다. 지난 수십년 동안 계약기간 만료를 앞둔 세입자들은 모두 불안에 떨었다. 이들에게는 ‘2년 연장’ 제도도 어느 정도는 안도감을 주는 제도임에 틀림없다. 하지만 4년 거주보장제는 2년 거주보장제와 마찬가지로 이사불안을 해소하지 못한다. 4년 후에는 계약연장할 권한이 사리지기 때문이다. 이런 점에서 이전과 별반 다름없다. 게다가 임대인이나 직계가족이 실 거주하게 될 때는 세입자는 아무 소리 못하고 집을 비워줘야 하는 독소조항이 있어 세입자 가구 모두를 불안감에 떨게 만드는 법률이다. 인상폭을 5% 상한으로 제한한 것은 상당히 의미 있다고 할 수 있지만 4년이 지난 뒤에 계약을 연장할 때는 적용되지 않아 잠시 소나기를 피하는 정도의 의미 밖에 없다. 전월세 신고제도 의미 있는 변화라고 할 수 있다. 법 개정 전에는 다가구 주택 같은 경우 보증금 총액이 얼마인지 몰라 보증금을 떼일 우려가 있는지 없는지 판단을 할 수 없었다. 법 개정으로 총액을 파악할 길이 열렸지만 국토부가 시행령을 만들면서 보증금 6000만원 이하와 월세 30만원 이하인 경우엔 신고대상에서 제외했기 때문에 총액 파악이 어렵게 되었다. 그럼에도 불구하고 보증금 총액을 어림짐작이라도 할 수 있게 된 건 다행스런 일이다. 임대차3법은 일정한 진보성에도 불구하고 왜 동네북 신세가 되었을까? 임대차3법의 제정으로 새로운 규정을 받아들여야 하는 임대인이 환영할리는 없다. 물론 임대인 따라 다르긴 하지만. 임대차3법을 싫어하는 특정 직군이 있다. 공인중개사 집단이다. 임대차3법 시행으로 임대차 거래가 대폭 감소하지 않을까 하는 두려움이 있다. 이들이 여론에 상당한 영향력을 갖고 있어 임대차3법에 대한 왜곡을 심화시켰다. 무엇보다도 정치권과 거대한 언론 매체의 영향이 크다. 정치권 중에도 국민의힘은 한국 정치의 양대 산맥을 형성하고 있다. 민주당에 비해 의석은 훨씬 적지만 그들이 하는 말의 위력은 민주당 못지않다. 세입자에게 좋은 법도 이들이 아니라고 하면 아닌 게 되는 한국사회다. 이들이 임대차3법을 반대하면 국민 여론이 금방 반으로 양분된다. 이들의 영향력은 이처럼 세다. 한국사회에 막강한 영향력을 행사하는 세력은 이른바 ‘유력 언론’이다. 이들 역시 한 순간에 콩을 팥으로 만들 능력을 가지고 있다. 또 다른 영향력을 행사는 사람들은 학자군이다. 이들은 막강한 영향력을 행사하는 일부 언론매체와 한통속이 되어 부화뇌동한다. 국민의힘과 일부 언론, 보수학자군 가운데 임대차3법의 긍정적 의미에 대해 일부라도 인정하는 말을 하는 집단은 보지 못했다. 임대차3법은 “태어나서는 안될 망국법이고 ‘집주인’(임대인)과 세입자를 싸움붙이는 법이고 세입자를 더욱 곤란에 빠트리는 법률이고 전세가를 올리는 법률이고 월세를 폭증시키는 법률이고 임대주택을 감소시키고 집값을 폭등시키는 법률”로 백해무익하다는 논리를 전개하였다. 과연 그런가? 실거주 하겠다고 하지 않는 임대인을 둔 사람은 2년 계약이 끝날 때 2년을 연장할 수 있고 그것도 이전과는 달리 5% 이내로만 올려주면 되는 것이니 주거안정에 상당히 도움이 되는 법률임에 틀림없다. 신고제 역시 세입자 가구에게 보증금 떼이는 불안감을 덜어주는 내용을 담고 있기 때문에 주거안정에 도움이 되는 법률이다. 왜 국민의힘은 이처럼 긍정적인 의미를 담고 있고 실제 상당히 많은 세입자 가구의 삶에 도움을 주는 법률을 무턱대고 반대하고 나쁜 이미지를 씌우기 위해 온갖 노력을 다 쏟아 붓고 있는가? 국민의힘 세력은 박근혜 정권 시절 전세가가 폭등했다는 걸 까맣게 잊은 듯하다. 1980년대 후반 이후 한국의 전세가는 폭등과 점진적인 인상을 반복했다. 감당할 수 없는 수준까지 줄기차게 올랐다. 이 과정에서 이들은 무슨 일을 했나? 전세가는 수급논리에 의해 정해진다고 하면서 팔짱낀 채 다주택자들의 투기판을 관망한 것 말고 한 게 없지 않은가? 지난 30여년간 폭등이 반복되는 사이 엄청나게 상승한 전세가는 떨어질 줄 모르고 2400만 세입자를 도탄에 빠트리고 삶을 옥죄었다. 지난 해 7월 통과된 임대차3법은 장단점을 가지고 있다. 장점을 살리고 단점을 보완하면 세입자 대중은 물론 국민 대다수의 삶과 복지, 행복에 도움이 될 것이다. 민주당이 전월세상한제 적용이 배제된 신규임대차에 대해 보완에 나서겠다고 말한 것은 늦었지만 다행스런 행보다. 말에 머물지 말고 신속히 법률 제정에 나서야 한다. 작년 법을 제정할 때 민주당과 정부는 모든 민간임대주택을 대상으로 공정임대제를 도입하면 ‘시장경제를 해치고 자율적인 임대차를 가로 막는 것’이라고 선동해대는 일부 세력의 공격이 두려워 신규임대차 거래에 대한 전월세상한제를 배제했다. 너무나 큰 실책이다. 그 결과 신규임대차 거래를 하는 임대인의 탐욕 추구에 날개를 달아주었다. 요즘 보수 경제지를 중심으로 같은 단지에 전세가가 2배, 3배 차이난다는 보도가 줄을 잇고 있다. 촘촘하게 만들지 못한 임대차3법의 결함 때문에 야기된 부작용을 들어 계약갱신제, 전월세상한제의 무력화를 시도하는 행동은 즉시 멈추어야 한다. 민주당은 신규계약 때 전월세상한제 배제 문제만 주목할 것이 아니라 임대인과 직계가족이 실거주한다고 하면 계약갱신을 거부당하는 문제를 해결해야 한다. 임대인 마음에 따라 주거권이 유린되는 제도라면 근본적인 문제가 있다. 앞으로 제도 개선 방안에 대해 말해보면 지금의 4년제를 폐지하고 모든 세입자가 원하는 기간만큼 거주할 수 있는 ‘계속거주’ 제도를 도입해야 한다. 주거권의 핵심이 머물 권리, 곧 법적인 주거안정권 보장이라는 점을 생각할 때 계속거주권 보장은 무엇보다 중요하다. 독일, 스웨덴, 스위스, 일본 등의 사회는 계속거주권 보장을 국가의 당연한 사회적 책무로 여긴다. 선진국으로 진입했다는 소리를 듣는 한국사회가 4년 거주제 또는 2년 거주제 유지를 통해 주거권을 유린하는 사회로 남는 건 부끄러운 일이 아닐 수 없다. 임대차3법을 만들 때 임대인과 직계가족이 실거주하는 경우 갱신권을 배제한 것은 또 다른 민주당의 실책이다. 이 규정을 악용하여 탐욕을 추구한 임대인 수없이 많다. 작년 개정 때 계속거주권을 보장함과 동시 실거주가 분명한 경우일지라도 적어도 한번은 갱신권을 인정하는 법률을 만들었어야 했다. 임대인이 실거주한다고 이유를 드는 경우도 독일처럼 실거주 사유가 새로 발생했는지, 세입자 거주 주택 말고 다른 선택지는 없는지 정밀하게 살펴 볼 수 있어야한다. 이러한 법률을 도입한다고 하면 ‘내 집 내가 못들어 가냐?’고 항변하는 임대인이 많을 것이다. 일정기간 못 들어갈 수 있다. 집을 세입자에게 임대했다면 세입자의 주거권 보장 또한 약속했다고 보아야 한다. 임대인의 책임 윤리를 분명히 하는 가치관의 변화가 있어야 한다. 그러기 위해서는 정규교육은 물론 사회교육이 이루어져야 한다. 임대차3법을 비판하면서 제일 큰 이유로 드는 것이 전세가가 폭등했다는 것이다. 임대차3법 개정 이후 새로 전셋집을 구하는 사람이 어려움을 크게 겪었다. 임대차3법 같은 새로운 제도를 도입하려는 계획을 가지고 있을 때는 그 계획에 맞춰 전세주택을 더 많이 공급하는 게 필요했다. 특히 양질의 공공임대주택 공급이 중요했다. 하지만 문재인 정부 집권이후 장기 공공임대주택 증가량이 미미했다. 저렴한 민간주택 공급도 소홀히 했다. 이 점에 대한 반성과 성찰이 있어야 하고 변화가 있어야 한다. 지금이라도 양질의 저렴한 공공임대주택, 특히 공공전세주택을 대량 공급할 수 있는 방법을 찾아야 한다. 대법원, 검찰청, 국회를 포함하여 서울지역 공공기관을 지역에 이전시키고 서울의 도심지역의 땅을 차지하고 있는 대기업 본사를 지역으로 이전시키는 계획을 과감히 추진하고 서울지역 도심의 공실률이 높은 건물을 사들이고 그 자리에 공공임대주택을 건설하는 계획을 추진한다면 공공주택을 서울지역에 대량으로 공급할 수 있을 것이다. 용산미군 기지 자리에도 공공주택을 상당수 건설할 수 있을 것이다. 민주당이 임대차3법의 문제점을 보완하겠다고 발표하자 한국경제를 비롯한 보수매체와 국민의힘은 기를 쓰고 음해와 왜곡을 하고 있다. 법이 문제가 있으면 보완하는 게 상식인데 신규임대차에 대한 공정임대제도를 도입하면 전세 물량의 씨가 마를 것이라면서 불안감을 부추기고 있다. 일부 임대인들은 신규임대차 때 전월세상한제가 배제된 법의 허점을 이용하여 욕망을 실현하고 있다. 무한 탐욕을 실현하는 도구로 전락한 제도를 혁파하는 것과 물량이 씨가 마르는 것과는 아무런 관련이 없다. 어떤 과학적 근거도 제시하지 못하면서 세입자의 불안감을 부치기는 언론은 이미 언론이길 포기한 것이다. 언론 본연의 모습으로 돌아와 신규 임대를 하려는 임차인 대중의 고통을 덜어주는 입법에 힘을 보태주길 바란다면 너무 순진한 생각일까? 실제로 물량 감소 문제가 발생한다면 공공주택 공급으로 간극을 메우면 될 일이다. 임대차3법을 어떻게 보아야 하나? 임대차3법은 정부여당이 주거권 보호차원에서 법률을 제정했다고 보기에는 무리가 있다. 실질적 주거대책 부재와 핀셋규제, 등록임대인 보호제도 도입에 따른 집값 폭등으로 인해 전세 폭등이 야기될 우려가 높아진 시점이 작년 여름이다. 전세폭등을 막기 위한 임시적 방편으로 등장한 게 임대차3법이다. 이 법 덕분에 민주당은 낮은 인상률에 계약을 2년 연장한 세입자들의 지지를 확보하는 성과를 거뒀다. 임대차3법은 근본적인 허점 3가지가 있어 많은 부작용을 초래했다. 2년밖에 연장이 되지 않고 2년 뒤엔 더 큰 불안감을 초래할 가능성이 높은 점, 임대인 실거주시 갱신권이 부정되는 점, 신규 계약에는 상한제가 적용되지 않는 점 등의 치명적인 허점으로 인해 많은 세입자에게 큰 고통을 주었다. 우리는 임대차3법 제정 및 시행과정에서 개혁을 어설프게 하면 어떤 결과가 초래되는지 목격했다. 문재인 정부는 촛불 민심을 등에 업고 집권했음에도 개혁, 특히 민생개혁을 지체시키거나 외면해서 지지자를 떠나게 만들고 흩어지게 했다. 스스로 정권 위기를 자초한 것이다. 정부는 집권 초기에 과감하게 주거개혁제도를 도입하지 않고 양질의 저렴한 공공임대주택 공급을 게을리 해서 집값폭등과 전세폭등을 불렀다. 문재인 정부 4년을 되돌아보면서 어설픈 개혁은 저항세력의 힘은 키우고 개혁지향세력은 흩어지게 만들어 역사를 퇴행시킨다는 역사 법칙을 다시 한 번 확인하게 된다.